Ob Trennung, Erbschaft oder ver\u00e4nderte Lebensumst\u00e4nde – es gibt viele Gr\u00fcnde, die dazu f\u00fchren k\u00f6nnen, dass man sein Haus verkaufen m\u00f6chte. Doch wie sieht es mit dem Gewinn aus, der durch den Verkauf erzielt wird? Fallen darauf Steuern an? Und wenn ja, welche Steuerart ist relevant? Im Folgenden werden die wichtigsten steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie behandelt.<\/p>\n
Maklerkosten \u2013 wann diese abgesetzt werden k\u00f6nnen<\/strong><\/p>\n Ist die Entscheidung f\u00fcr den Verkauf gefallen, stellt sich im n\u00e4chsten Schritt die Frage, ob der Hausverkauf ohne Makler<\/a> oder mit professioneller Unterst\u00fctzung durchgef\u00fchrt werden soll. Die Maklergeb\u00fchr beziehungsweise Maklerprovision ist h\u00e4ufig der entscheidende Faktor, der viele Verk\u00e4ufer davon abh\u00e4lt, die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen. Zu den Vorteilen, die allerdings in die pers\u00f6nliche Abw\u00e4gung einbezogen werden sollten, geh\u00f6ren eine umfassende Beratung und bessere Vermarktungsm\u00f6glichkeiten. Bei der Besichtigung beurteilt der Makler die St\u00e4rken und Schw\u00e4chen der Immobilie und kann so einen realistischen Verkaufswert ermitteln. Dazu geh\u00f6rt auch die Erstellung eines aussagekr\u00e4ftigen Expos\u00e9s.\u00e2\u20ac\u00a8\u00e2\u20ac\u00a8Wer sich angesichts dieser Vorteile f\u00fcr einen Makler entscheidet, stellt sich schnell die Frage, ob die Maklerprovision von der Steuer abgesetzt werden kann. Beim Verkauf eines Hauses k\u00f6nnen die Maklerkosten in der Regel nicht steuerlich geltend gemacht werden. Sie gelten als Teil der Verkaufsnebenkosten. Es gibt jedoch eine Ausnahme, bei der die Maklerkosten steuerlich absetzbar sein k\u00f6nnen: Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie, wenn der Verkaufserl\u00f6s direkt f\u00fcr den Kauf einer anderen Immobilie, die zur Vermietung bestimmt ist, verwendet wird. In diesem Fall k\u00f6nnen die Maklerkosten als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\n Spekulationssteuer – f\u00e4llig bei nicht selbst genutzten Immobilien<\/strong><\/p>\n F\u00fcr den Verkauf von Immobilien und Grundst\u00fccken hat der Staat eine sogenannte Spekulationsfrist eingef\u00fchrt: Wenn innerhalb von zehn Jahren eine Immobilie<\/a> erworben und wieder verkauft wird, ist auf den dabei realisierten Gewinn Spekulationssteuer zu entrichten. Dies trifft jedoch nicht zu, wenn in der Immobilie gewohnt wurde oder noch gewohnt wird.\u00e2\u20ac\u00a8\u00e2\u20ac\u00a8Die H\u00f6he dieser Steuer variiert je nach individuellem Steuersatz. Das bedeutet, dass Personen mit hohem Einkommen und entsprechender Steuerklasse mehr Spekulationssteuer zahlen als Personen mit durchschnittlichem Einkommen.<\/p>\n Erbschaft und Spekulationssteuer<\/strong><\/p>\n Im Falle der Vererbung und anschlie\u00dfenden Ver\u00e4u\u00dferung eines Grundst\u00fccks gilt die Spekulationsfrist nur unter bestimmten Voraussetzungen. Eine Erbschaft ist rechtlich nicht mit einem Erwerb gleichzusetzen. Das bedeutet: Auch wenn zwischen Erbfall und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, f\u00e4llt keine Spekulationssteuer an. Entscheidend ist, wie lange der Erblasser Eigent\u00fcmer der Immobilie war und ob diese selbst genutzt wurde.\u00e2\u20ac\u00a8\u00e2\u20ac\u00a8Das bedeutet, dass neben der Immobilie selbst auch die damit verbundene Spekulationsfrist vererbt wird. Hat der Erblasser das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, f\u00e4llt keine Spekulationssteuer an. Die Erbschaftssteuer<\/a> ist unabh\u00e4ngig vom Verkauf der Immobilie, wird aber nach dem Erbfall auf die H\u00f6he des zu versteuernden Nachlasses angerechnet.<\/p>\n Drei-Objekt-Grenze \u2013 ein wichtiger Aspekt<\/strong><\/p>\n Die Spekulationsfrist ist nicht der einzige Aspekt, der bei einem Hausverkauf aus steuerlicher Sicht zu beachten ist. Schnell wird man rechtlich als Immobilienmakler angesehen und ben\u00f6tigt eine Gewerbeanmeldung!<\/p>\n Ausschlaggebend daf\u00fcr ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Der Verkauf von drei oder mehr Immobilien<\/a> oder Grundst\u00fccken innerhalb von f\u00fcnf Jahren gilt als gewerblicher Grundst\u00fcckshandel. In diesem Fall muss nicht nur der Gewinn aus dem Verkauf versteuert werden, sondern es muss auch ein Gewerbe angemeldet und die entsprechende Steuer entrichtet werden.<\/p>\n