Umfangreich, detailliert und aktuell: Im Ausschuss f\u00fcr Arbeit, Soziales und Gesundheit ist gestern Abend eine Untersuchung des Wohnungsmarktes im Landkreis Fulda vorgestellt worden. Das Gutachten des Institutes Wohnen und Umwelt (IWU) aus Darmstadt basiert auf neuesten Zahlen, skizziert die aktuelle Situation in Stadt und Kreis und trifft Prognosen bis zum Jahr 2030. Zentrale Aussagen der Studie: Der Wohnungsmarkt im Landkreis bleibt entspannt. Beim Neubaubedarf ist vor allem die Art der Wohnungen entscheidend, nicht nur deren Anzahl. Sozialwohnungen gibt es gegenw\u00e4rtig in ausreichendem Ma\u00df, ab 2020 ist mit einem kleinen Nachholbedarf zu rechnen.<\/p>\n
Dass in der Stadt Fulda die Nachfrage nach Wohnungen anhaltend boomt, der Markt durchaus angespannt ist und auch die Stadtregionskommunen Eichenzell, K\u00fcnzell und Petersberg im Fokus von Investoren, Bauherren und Mietern stehen, kann man seit einigen Jahren beobachten. Doch wie sieht die Situation in zehn Jahren aus? Welchen Einfluss wird die Tatsache haben, dass immer mehr Menschen in der Region immer \u00e4lter werden? Was bedeutet das speziell f\u00fcr l\u00e4ndliche Gemeinden? Wie wird sich die Zuwanderung entwickeln? In welchem Ma\u00dfe wird \u00f6ffentlich gef\u00f6rderter Wohnraum ben\u00f6tigt? Und vor allem: Mit welchen wohnungspolitischen Instrumenten kann ein geeignetes Wohnraumkonzept umgesetzt werden? \u201eDie positive wirtschaftliche Entwicklung des Kreises und der Region bei gleichzeitig fortschreitender Polarisierung zwischen Stadt und Peripherie erfordert eine kontinuierliche Anpassung der Wohninfrastruktur im Landkreis Fulda\u201c, so beschreiben die Gutachter Dr. Philipp Deschermeier und Martin Vach\u00e9 eine wesentliche Aufgabe ihrer Analyse. Damit gemeint ist, die Ergebnisse mit Blick auf den gesamten Landkreis zu interpretieren.<\/p>\n
Der Landkreis in sechs Teilr\u00e4umen
\nDie Experten untersuchten die Entwicklung des Kreises Fulda bis zum Jahr 2015 aufgesplittet beziehungsweise zusammengefasst in sechs Teilr\u00e4ume: Stadt Fulda, Stadt H\u00fcnfeld, der Nahbereich Fulda mit Eichenzell, K\u00fcnzell und Petersberg, das Umland Fulda mit Dipperz, Ebersburg, Flieden, Gro\u00dfenl\u00fcder, Hofbieber, Kalbach und Neuhof, das weitere Umland Fulda mit Bad Salzschlirf, Ehrenberg, Gersfeld, Hilders, Hosenfeld, Poppenhausen und Tann sowie das Umland H\u00fcnfeld mit Burghaun, Eiterfeld, N\u00fcsttal und Rasdorf.<\/p>\n
Nach der aktuellen Bestandaufnahme unter anderem von Bev\u00f6lkerungsentwicklung, Wohnungsangebot, Anbieter- und Nutzerstruktur des Wohnungsmarktes, Mieten und Immobilienpreisen hat die Studie Prognosen des Wohnungsbedarfs bis zum Jahr 2030 in Stadt und Landkreis Fulda ermittelt. Zugrunde liegt die Annahme, dass die Bev\u00f6lkerung im Landkreis bis 2020 um 1,6 Prozent gegen\u00fcber 2015 w\u00e4chst, die Zahl sich jedoch bis 2030 wieder auf dem Niveau von 2015 stabilisiert. F\u00fcr die Stadt Fulda und den Nahbereich Fulda errechnet die Studie einen Bev\u00f6lkerungszuwachs von 4 Prozent bis 2030. Unter Ber\u00fccksichtigung dieser Voraussagen und der Sch\u00e4tzung von Leerst\u00e4nden kommen die Gutachter zu dem Schluss, dass \u2013 mit Schwankungen \u2013 bis 2030 im gesamten Landkreis 8800 neue Wohneinheiten notwendig sind: In den n\u00e4chsten 13 Jahren sind das im Durchschnitt etwa 675 pro Jahr. Demgegen\u00fcber steht allerdings kreisweit eine Fertigstellungszahl von etwa 650 Einheiten (im Mittel der Jahre 2011 bis 2015). Werden dabei noch die aktuell h\u00f6heren Fertigstellungen in der Stadt Fulda ber\u00fccksichtigt, ergeben sich daraus rund 730 Fertigstellungen im Jahr. Die Neubaut\u00e4tigkeit liegt damit derzeit rechnerisch \u00fcber dem Zielbedarf.<\/p>\n
Demografie verlagert die Nachfrage hin zu Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern
\nDie Ver\u00e4nderung der Nachfrage durch qualitative Aspekte ergibt sich vor allem durch die demografische Entwicklung: Die steigende Zahl der \u00e4lteren Haushalte hat andere Wohnbed\u00fcrfnisse als junge, die zunehmende Zahl der Singles andere als Familien. So ist in der Stadt Fulda mit einer Zunahme der Seniorenhaushalte um sechs Prozentpunkte zu rechnen, in den \u00fcbrigen Teilr\u00e4umen betr\u00e4gt der Zuwachs bis zu elf Prozentpunkten. Im Jahr 2030 sind damit zum Teil mehr als 40 Prozent der Haushalte im l\u00e4ndlichen Bereich des Kreises \u00fcber 65 Jahre alt. Im gesamten Landkreis ist bis 2030 mit 11.000 Seniorenhaushalten mehr zu rechnen, bei einer Zunahme um nur 7.000 Haushalte insgesamt. Das bedeutet, dass sich sowohl in Stadt und Nahbereich, aber auch im l\u00e4ndlichen Raum der Bedarf k\u00fcnftig st\u00e4rker auf Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern verlagern wird.<\/p>\n
Der Neubaubedarf im l\u00e4ndlichen Raum h\u00e4ngt zudem stark von den Wohnalternativen f\u00fcr Seniorenhaushalte ab, die h\u00e4ufig in ihren gro\u00dfen Eigenheimen verbleiben. Prinzipiell bietet sich in den vorhandenen Immobilien die M\u00f6glichkeit zum Generationswechsel an, sodass es gute Chancen f\u00fcr Familienwohnen in den Ortsteilen der St\u00e4dte und Gemeinden des Landkreises gibt. Doch um das zu f\u00f6rdern, braucht es geeignete und kleinere Wohnungen f\u00fcr die \u00e4lteren Haushalte sowie die Erhaltung und den Ausbau der Infrastruktur in den peripheren Kommunen, die f\u00fcr nachfolgende Generationen wichtig ist.
\nDie Gutachter schlagen unter anderem vor, vor allem in l\u00e4ndlichen Gemeinden das bestehende Wohnungsangebot effizient zu nutzen, etwa durch die Unterst\u00fctzung von Immobilieneigent\u00fcmern, gro\u00dfe und weitgehend ungenutzte H\u00e4user in mehrere kleinere und altengrechte Wohnungen umzubauen.<\/p>\n
Eine verst\u00e4rkte Nachfrage nach speziellen Wohnformen f\u00fcr Senioren, auch in Verbindung mit Pflegedienstleistungen, ist beispielsweise in Bad Salzschlirf bereits jetzt zu beobachten. Deshalb wird die seniorengerechte Anpassung des vorhandenen Wohnraums an solchen Standorten als vorrangig erachtet. Auch hier k\u00f6nnen Eigent\u00fcmer unterst\u00fctzt werden.<\/p>\n
Sozialwohnungen gegenw\u00e4rtig ausreichend
\nAnalysiert wird ebenfalls der Sektor der \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Wohnungen: Kreisweit stehen aktuell etwa 2.100 zur Verf\u00fcgung. 1.450 Wohnungen davon (70 %) befinden sich in der Stadt Fulda. Jeweils etwa 10 Prozent entfallen auf den Nahbereich Fulda und die Stadt H\u00fcnfeld. Soweit nicht neue Wohnungen gef\u00f6rdert werden, wird sich laut Studie bis 2030 die Gesamtzahl der Sozialwohnungen im Landkreis um rund 470 auf etwa 1.800 reduzieren.
\nAktuell zeigt sich folgendes Bild: F\u00fcr die Stadt Fulda ergibt sich ein Mindestbedarf an Sozialwohnungen von etwa 700 Einheiten, der um 740 und damit um mehr als das Doppelte bereits \u00fcbererf\u00fcllt ist. Im Nahbereich Fulda und in den \u00fcbrigen Gemeinden des Landkreises hat die Untersuchung einen Fehlbedarf von 150 bis 170 gef\u00f6rderten Wohnungen ermittelt. Im gesamten Landkreis gibt es also mehr Sozialwohnungen als laut Studie gefordert.
\nHochgerechnet auf das Jahr 2030 verzeichnet die Untersuchung f\u00fcr die Stadt Fulda eine Reserve von etwa 380 Sozialwohnungen, f\u00fcr den Landkreis Fulda insgesamt einen Fehlbedarf von etwa 190 gef\u00f6rderten Wohnungen. Dieser Fehlbedarf entsteht jedoch nur dann, wenn bis 2030 keine weiteren \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Neubauten mehr entstehen.<\/p>\n
Hinweis: Mit Kreistagsbeschluss vom September 2016 war der Kreisausschuss beauftragt worden, eine Studie zur Beurteilung der Wohnraumsituation und des Wohnungsbedarfs in den Kommunen des Landkreises Fulda in Auftrag zu geben. Diverse Erhebungen und Prognosen \u2013 etwa eine Bev\u00f6lkerungsvoraussch\u00e4tzung f\u00fcr Hessen und seine Regionen f\u00fcr 2014 bis 2050 der HA Hessen-Agentur GmbH sowie eine Wohnungsbedarfsprognose f\u00fcr die hessischen Landkreise und kreisfreien St\u00e4dte f\u00fcr die Jahre 2014 bis 2040 des Instituts f\u00fcr Wohnen und Umwelt (IWU) dienten als Basis f\u00fcr das vorliegende Gutachten. Diese baut auf diesen Datengrundlagen auf und liefert damit konsistente Ergebnisse. In der aktuellen Studie wird der Wohnungsbedarf kleinr\u00e4umig ausdifferenziert und bietet eine Grundlage f\u00fcr zielgerichtete Wohnraumf\u00f6rderaktivit\u00e4ten.<\/p>\n
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Hintergrund<\/strong><\/p>\n Einige Ergebnisse der aktuellen Bestandsaufnahme:<\/p>\n Alter:<\/strong> Der Anteil der Einwohner im Alter von 45 bis unter 65 Jahren, die die Wohnbed\u00fcrfnisse der n\u00e4chsten Seniorengeneration pr\u00e4gen werden, ist im Landkreis zwischen 2000 und 2015 um 6,4 Prozentpunkte von 23,5 auf 29,9 Prozent gestiegen. Art der Wohnungen:<\/strong> Der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienh\u00e4usern am Gesamtbestand war r\u00fcckl\u00e4ufig. Entfielen im Jahr 2000 noch 64 Prozent aller Wohnungen im Landkreis auf diesen Teilmarkt, waren es im Jahr 2015 etwa 60 Prozent. Der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern hat damit in den letzten Dekaden zunehmende Bedeutung erlang. Dies gilt jedoch vor allem f\u00fcr die Stadt Fulda und deren Nahbereich sowie die Stadt H\u00fcnfeld. In der Stadt Fulda ist vor allem der Anteil bei den kleinen Wohnungen mit ein und zwei R\u00e4umen besonders stark gestiegen (von 6 auf 14 %). Dies reflektiert die besondere Stellung der Stadt Fulda in einem ansonsten eher von gro\u00dfen Einfamilienh\u00e4usern gepr\u00e4gten Wohnungsmarkt im Landkreis.<\/p>\n Art der Nutzung:<\/strong> Die gr\u00f6\u00dfte Bedeutung f\u00fcr die Wohnungsversorgung im Landkreis hat das selbstgenutzte Wohneigentum, vorrangig in Form von Eigenheimen. Insgesamt werden 54 Prozent der Wohnungen im Landkreis durch den Eigent\u00fcmer selbst genutzt, bei Ein- und Zweifamilienh\u00e4usern betr\u00e4gt der Anteil 75 Prozent. Unterdurchschnittliche Anteile Wohneigentum finden sich in den Kerngemeinden des Oberzentrums mit 35 Prozent in der Stadt Fulda und 53 Prozent in K\u00fcnzell; in den \u00fcbrigen Gemeinden liegen die Eigent\u00fcmerquoten in der Regel h\u00f6her \u2013 bis hin zu 82 Prozent in Rasdorf.<\/p>\n Mieten:<\/strong> Seit etwa 2011 ist ein Anstieg der Angebotsmieten (ohne Bestandsmieten, die in der Regel wesentlich g\u00fcnstiger sind), zu beobachten, der sich nach 2013 stetig beschleunigt hat. Spitzenreiter ist die Stadt Fulda, gefolgt vom Nahbereich Fulda. Den geringsten Anstieg verzeichnet das Umland H\u00fcnfeld. Aktuell resultiert daraus in der Stadt Fulda ein mittleres Mietpreisniveau von \u00fcber 8,50 Euro pro m\u00c2\u00b2 Wohnfl\u00e4che, im Nahbereich Fulda von etwa 7,00 Euro und in den \u00fcbrigen Teilr\u00e4umen von etwa 5,50 bis 6,00 Euro. \u00e2\u20ac\u00a8In der Stadt Fulda ergibt sich eine erhebliche Preisdifferenzierung. F\u00fcr Einzimmerwohnungen werden aktuell etwa 10,75 Euro pro m\u00c2\u00b2 verlangt, f\u00fcr gro\u00dfe Wohnungen mit vier Zimmern etwa 7,10 Euro. Die Mieten f\u00fcr kleine Wohnungen sind insgesamt am st\u00e4rksten gestiegen, wof\u00fcr nicht zuletzt der studentische Wohnungsmarkt verantwortlich ist. Im Nahbereich Fulda spielten Einzimmerwohnungen jedoch keine Rolle.<\/p>\n Immobilienpreise:<\/strong> Bis 2017 verzeichnet der Nahbereich Fulda bei den Anmgebotsprreisen f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user mit 38 Prozent den h\u00f6chsten Anstieg, der geringste Wert mit einer Steigerung um 10 Prozent entf\u00e4llt auf das weitere Umland von Fulda. In der Stadt Fulda stiegen 2016 die Preise f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user erstmals auf \u00fcber 2.000 Euro pro m\u00c2\u00b2. Dabei waren neugebaute H\u00e4user mit durchschnittlich etwa 2.300 Euro pro m\u00c2\u00b2 deutlich teurer als Bestandsimmobilien mit rund 1.900 Euro pro m\u00c2\u00b2. \u00e2\u20ac\u00a8Im Nahbereich Fulda ziehen insbesondere die Preise f\u00fcr Bestandsimmobilien an.\u00e2\u20ac\u00a8Im Umland von Fulda steigen die Preise zwar, aber nicht so stark und erreichen nicht das Niveau von Stadt und Nahbereich. Der Quadratmeter Wohnfl\u00e4che wird dort aktuell f\u00fcr etwa 1.500 Euro angeboten.\u00e2\u20ac\u00a8In den anderen drei Teilr\u00e4umen liegen die Angebotspreise f\u00fcr Bestandsimmobilien bei etwa 1.000 bis 1.400 Euro, f\u00fcr Neubauten bei rund 1.500 Euro pro m\u00c2\u00b2 Wohnfl\u00e4che. F\u00fcr Eigentumswohnungen in der Stadt Fulda stiegen die Kaufpreise seit 2005 um 87 Prozent und somit mehr als doppelt so stark wie f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user. Im Nahbereich und im Umland waren es 70 Prozent, im weiteren Umland Fulda 30 Prozent.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Umfangreich, detailliert und aktuell: Im Ausschuss f\u00fcr Arbeit, Soziales und Gesundheit ist gestern Abend eine Untersuchung des Wohnungsmarktes im Landkreis Fulda vorgestellt worden. Das Gutachten des Institutes Wohnen und Umwelt (IWU) aus Darmstadt basiert auf neuesten Zahlen, skizziert die aktuelle Situation in Stadt und Kreis und trifft Prognosen bis zum Jahr 2030. 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\nZahl der Wohnungen: Der Wohnungsbestand ist in fast allen Kommunen des Landkreises gewachsen. Im Mittelbereich Fulda (Stadt, Nahbereich, Umland und weiteres Umland Fulda) war das Wachstum der Wohnungszahl (13 %) deutlich h\u00f6her als im Mittelbereich H\u00fcnfeld (Stadt und Umland H\u00fcnfeld), wo es 8 Prozent betrug. Der st\u00e4rkste Anstieg ist in Poppenhausen zu verzeichnen (18 %), der kleinste positive Wert in Ehrenberg (2 %). In der Stadt Fulda nahm die Zahl der Wohnungen gegen\u00fcber dem Jahr 2000 um 15 Prozent zu, in Eichenzell um 17. Die Zahlen zeigen die zunehmende Fokussierung der Wohnungsnachfrage auf das Oberzentrum Fulda.<\/p>\n